深圳市彩虹精細化工股份有限
公司
擬進行股權轉讓所涉及的北京
納爾特保溫節能材料有限公司
股東全部權益
資產評估報告
深國眾聯評報字（2012）第 3-059 號
深圳市天健國眾聯
資產評估土地房地產估價有限公司
二○一二年十一月二十一日
中國深圳
第一冊 資產評估報告目錄
注冊資產評估師聲明 ..................................... 1
(摘要) ................................................ 2
資產評估報告 .......................................... 7
一、委托方、被評估單位概況及其他評估報告使用者 ........ 7
二、評估目的 ......................................... 11
三、評估對象和范圍 ................................... 11
四、價值類型及其定義 ................................. 13
五、評估基準日 ....................................... 13
六、評估依據 ......................................... 14
七、評估方法 ......................................... 15
八、評估程序實施過程及情況 ........................... 21
九、評估假設 ......................................... 22
十、評估結論 ......................................... 24
十一、特別事項說明 ................................... 25
十二、評估報告使用限制說明 ........................... 28
十三、評估報告日 ..................................... 29
評估報告附件 ......................................... 30
注冊資產評估師聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、
客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，
并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方、被評估單位（或者產權持有單位）
申報并經其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委
托方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事方沒
有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評估
對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法
律權屬資料進行了查驗，并對已經發現的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關
當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限
制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及
其對評估結論的影響。
六、我們對評估對象的價值進行估算并發表的專業意見，是經濟行為實現的參考依
據，不應視為評估目的實現的價格保證。我們出具的評估報告及其所披露的評估結論僅
限于評估報告載明的評估目的，僅在評估結論使用有效期限內使用，因使用不當造成的
后果與我們無關。
1
深圳市彩虹精細化工股份有限公司
擬進行股權轉讓所涉及的
北京納爾特保溫節能材料有限公司股東全部權益
資產評估報告
(摘要)
深國眾聯評報字（2012）第 3-059 號
重 要 提 示
以下內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目全面
情況，應認真閱讀資產評估報告正文。
深圳市天健國眾聯資產評估土地房地產估價有限公司接受深圳市彩虹精細化工股份
有限公司的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用資產基礎
法，按照必要的評估程序，對深圳市彩虹精細化工股份有限公司擬進行股權轉讓行為所
涉及的北京納爾特保溫節能材料有限公司股東全部權益在 2012 年 10 月 31 日的市場價值
進行了評估。現將資產評估情況報告如下。
一、委托方及被評估單位
委托方：深圳市彩虹精細化工股份有限公司
被評估單位：北京納爾特保溫節能材料有限公司
二、評估目的
深圳市彩虹精細化工股份有限公司擬進行股權轉讓，本次評估系為深圳市彩虹精細
化工股份有限公司擬進行股權轉讓的經濟行為提供價值參考意見。
三、評估對象和范圍
本次評估對象為北京納爾特保溫節能材料有限公司于評估基準日的股東全部權益。
具體評估范圍為北京納爾特保溫節能材料有限公司于評估基準日的全部資產及負
債，其中資產總額賬面值 15，890.06 萬元，負債總額 5，376.90 萬元，所有者權益 10，513.16
萬元。
評估對象與范圍與經濟行為所涉及的對象與范圍一致。
評估范圍以被評估單位提供的評估申報表為準。
四、評估基準日
2
本項目資產評估基準日為 2012 年 10 月 31 日。評估基準日系由委托方確定，確定的
理由是評估基準日與評估目的實現日比較接近，本次評估以評估基準日有效的價格標準
為取價標準。
五、評估程序實施過程
根據國家有關部門關于資產評估的規定和會計核算的一般原則，按照我公司與委托
方簽訂的資產評估業務約定書，我公司評估人員已實施了對被評估單位提供的法律性文
件與會計記錄以及相關資料的驗證審核，對資產進行實地察看與核對，并取得了相關的
產權證明文件，進行了必要的市場調查和交易價格的比較，以及我們認為有必要實施的
其他資產評估程序。
六、評估方法
本次評估采用資產基礎法。
七、價值類型
本次評估的價值類型為市場價值。
八、評估結論
此次評估采用資產基礎法。根據以上評估工作，得出如下評估結論：
在評估基準日 2012 年 10 月 31 日資產總額賬面值 15，890.06 萬元，評估值
22，552.30 萬元，評估增值 6，662.24 萬元，增值率 41.93%；
負債總額賬面值 5，376.90 萬元，評估值 5，376.90 萬元，評估值與賬面值無差
異；
凈資產賬面值 10，513.16 萬元，評估值 17，175.40 萬元，評估增值 6，662.24 萬
元，增值率 63.37%。
評估結論詳細情況見資產評估結果匯總表及評估明細表。
資產評估結果匯總表
評估基準日：2012 年 10 月 31 日
被評估單位：北京納爾特保溫節能材料有限公司金額單位：人民幣萬元
賬面價值評估價值增減值增值率％
項 目
ABC=B-AD=C/A×100
流動資產15，843.585，778.55-65.03-1.11
非流動資產210，046.4716，773.756，727.2866.96
其中：可供出售金融資產3
3
持有至到期投資4
長期股權投資5777.63634.81-142.82-18.37
投資性房地產6
固定資產75，100.099，752.014，651.9291.21
在建工程8
無形資產91，952.974，177.052，224.08113.88
商譽10
長期待攤費用111，200.031，200.03--
遞延所得稅資產121，015.761，009.84-5.92-0.58
資產總計1315，890.0622，552.306，662.2441.93
流動負債145，376.905，376.90--
非流動負債15----
負債總計165，376.905，376.90--
凈 資 產1710，513.1617，175.406，662.2463.37
北京納爾特保溫節能材料有限公司股東全部權益評估價值為 17，175.40 萬元，人民
幣大寫金額為：壹億柒仟壹佰柒拾伍萬肆仟元整。
特別提請報告使用者關注以下事項：
（一）2009 年 9 月，納爾特漆業（北京）有限公司將納爾特產業園區東區的土地（總
面積 52，677.79 平方米）及地上建筑物（共計 3 棟廠房、1 棟員工宿舍及相應的配套設施
計建筑面積 47，754.67 平方米）作價人民幣 5，347 萬元投資到北京納爾特保溫節能材料
有限公司。上述投資入股的資產中： 納爾特漆業（北京）有限公司將納爾特產業園區東
區地上建筑物（共計 3 棟廠房、1 棟員工宿舍及相應的配套設施）作價人民幣 3，345 萬元
投資到北京納爾特保溫節能材料有限公司，是經北京中誠銘資產評估有限責任公司評估
和北京中怡會計師事務所有限公司驗資的。
上述土地及地上建筑物中所涉及的配套設施包括，門衛室、圍墻、東區室外工程（包
含化糞池、雨水池、給排水、電氣、采暖、道路 、人行道等）、園區綠化、東區消防系
統、鍋爐設施及施工、東區弱電系統、東區高壓配電、供電設施安裝、東區線纜等（詳
見房屋建筑物評估明細表序號 8-15 號）。
該部分配套設施系與土地及房屋建筑物一起整體打包投資到納爾特保溫的，至本次
評估基準日的賬面原值合計為 34，356，879.00 元，賬面凈值為 29，325，027.74 元。
據評估人員現場勘察，上述資產可見部分實物存在而且處于正常使用狀態。根據被
4
評估單位出具的說明，本次評估中，這些配套設施的原始資料如圖紙、施工合同、安裝
合同、工程結算資料、付款證明等均保存在納爾特漆業（北京）有限公司，而納爾特漆
業（北京）有限公司由于某種原因，其檔案資料及其他財務資料被法院封存，被評估單
位暫時無法提供這些配套設施的相關資料。該部分資產我們暫以被評估單位提供的基準
日為 2009 年 9 月 25 日的資產評估報告中的相關評估結論予以列示。
（二）納爾特保溫 2009 年 9 月 10 日與納爾特漆業（北京）有限公司、納爾特集團
有限公司三方簽訂《物業租賃合同》，租用納爾特漆業（北京）有限公司位于北京市通
州區景盛南二街 12 號納爾特集團工業園區內的 3 號廠房（該廠房所有權證號碼為：X 京
房權證通涉外字第 0717548 號，建筑面積 8，217.05 平方米）；及位于北京市通州區景盛
南二街 12 號納爾特集團工業園區內的綜合大樓的 10、11 層（房屋所有權證號碼為：X
京房權證通涉外字第 0717548 號，建筑面積 4，196.97 平方米）。上述物業租賃期限為 2009
年 10 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日，租金總額為人民幣 2550 萬元。2011 年 1 月 1 日，公
司與納爾特漆業（北京）有限公司簽訂了《物業租賃合同補充協議》，修訂補充協議如
下：原租賃期限為 2009 年 10 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日，修改為：第一階段：2009 年
10 月 1 日至 2010 年 12 月 31 日，第二階段：2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日；原
租金總額為人民幣 2550 萬元，修改為：租金總額為人民幣 1700 萬元。 同時子公司北京
喜百吉裝飾工程有限公司于 2011 年 1 月 1 日業與納爾特漆業（北京）有限公司簽訂《物
業租賃合同》，租用納爾特漆業（北京）有限公司位于北京市通州區景盛南二街 12 號納
爾特集團工業園區內的 3 號廠房（該廠房所有權證號碼為： 京房權證通涉外字第 0717548
號，建筑面積 8，217.05 平方米）；及位于北京市通州區景盛南二街 12 號納爾特集團工
業園區內的綜合大樓的 11、12 層（房屋所有權證號碼為：X 京房權證通涉外字第 0717548
號，建筑面積 4，196.97 平方米）。上述物業租賃期限為 2011 年 1 月 1 日至 2012 年 12
月 31 日，應付租金總額為人民幣 850 萬元。
（三）2012 年 6 月 16 日，納爾特保溫與上海英絡物流有限公司簽訂兩年加兩年廠房
租賃合同，將 4 號廠房 1 棟和 2 號廠房 1 層出租給上海上海英絡物流有限公司用于貨物
儲存管理，租賃期限自 2012 年 9 月 1 日起至 2014 年 8 月 31 日止，雙方無重大異議廠房
租賃合同自動延長兩年，另 2014 年 9 月 1 日起至 2016 年 8 月 31 日止。
（四）納爾特保溫本期增加的短期借款系深圳市彩虹精細化工股份有限公司提供的
4000 萬財務資助額度項下借款，由納爾特集團有限公司以持有的納爾特保溫股權為質押、
5
納爾特漆業（北京）有限公司以其名下的土地和房產及其他財產作為抵押、余長福以其
個人全部財產為該額度借款提供擔保。
（五）2009 年 9 月 25 日，深圳市彩虹精細化工股份有限公司（作為受讓方和投資方）
與納爾特集團有限公司、納爾特漆業（北京）有限公司（作為轉讓方和保證方）及北京
納爾特保溫節能材料有限公司、余長福、余長德（作為保證方）簽訂了《股權轉讓及增
資協議》，其中第五條約定，余長福、余長德和納爾特集團共同承諾，本次交易完成后
的第一個會計年度內（即 2010 年度），納爾特保溫公司應實現凈利潤達到或者超過人民
幣 3，000 萬元（“預測利潤”）的經營目標，如納爾特保溫公司未能達到預測利潤目標，
則在會計師事務所出具審計報告后的第 30 日內，由余長福、余長德和納爾特集團以現金
向納爾特保溫公司補足差額利潤部分。
2011 年 3 月 21 日，彩虹精化（作為受讓方和投資方）與納爾特集團、漆業公司（作
為股權轉讓方）及余長福、余長德（作為保證方）簽訂了《〈股權轉讓及增資協議〉之
補充協議》，同意將 2009 年 9 月 25 日簽訂的《股權轉讓及增資協議》的第五條第五條
修改為：“納爾特保溫公司在 2010 年度經營虧損人民幣 1769.5 萬元（根據深鵬所審字
[2011]0102 號），應補償預測利潤人民幣 3000 萬元，納爾特集團應向納爾特保溫公司補
償經營虧損及預測利潤合計人民幣 4769.50 萬元。 上述補償款的支付期限為一年半，自
2011 年 1 月 1 日起算至 2012 年 6 月 30 日止，由納爾特集團按季度分 6 期支付。 納爾特
集團應于 2011 年第一季度支付補償款人民幣 800.00 萬元，該筆補償款項應于 2011 年 3
月 30 日前支付到納爾特保溫公司的賬上。其余補償款項按季度分 5 期支付，每季度支付
人民幣 793.90 萬元，由納爾特集團在每季度的最后一個月末前支付。如果納爾特集團有
資金能力提前償還的也可以提前支付。 余長福、余長德和納爾特集團對前述款項承擔連
帶清償責任，并以其全部財產（包括但不限于房產及股權資產）作為抵押或質押擔保。
在按時足額支付前述款項后，余長福、余長德和納爾特集團不再承擔納爾特保溫公司預
測利潤補償責任。”截止 2012 年 10 月 31 日，共收到納爾特集團按照上述協議支付的 2011
年第一季度補償款人民幣 800 萬元。
報告使用者在使用本報告的評估結論時，請注意本報告正文中第十一項“特別事項
說明”對評估結論的影響；并關注評估結論成立的評估假設及前提條件。
按照有關資產評估現行規定，本評估報告使用有效期一年，自評估基準日起計算。
超過一年，需重新進行資產評估。
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深圳市彩虹精細化工股份有限公司擬進行股權轉讓
所涉及的北京納爾特保溫節能材料有限公司
股東全部權益
資產評估報告
深國眾聯評報字（2012）第 3-059 號
深圳市彩虹精細化工股份有限公司：
深圳市天健國眾聯資產評估土地房地產估價有限公司接受貴公司的委托，根據有關
法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用資產基礎法，按照必要的評估程序，
對深圳市彩虹精細化工股份有限公司擬進行股權轉讓行為所涉及的北京納爾特保溫節能
材料有限公司股東全部權益在 2012 年 10 月 31 日的市場價值進行了評估。現將資產評估
情況報告如下。
一、委托方、被評估單位概況及其他評估報告使用者
（一）委托方及被評估單位概況
委托方：
企業名稱： 深圳市彩虹精細化工股份有限公司
注冊地址：深圳市寶安區石巖鎮上屋彩虹工業城
法定代表人：陳永弟
注冊資本：31320 萬元
實收資本：31320 萬元
公司類型：股份有限公司（上市）
經營范圍：生產經營環保功能涂料、綠色環保家居用品、汽車環保節能美容護理用
品、精密包裝制品、氣霧劑產品；建筑涂裝工程施工（取得資質證書后方可經營） ；貨
物及技術進出口（不含法律、行政法規國務院決定禁止和限制項目）
被評估單位：
1、概況
企業名稱：北京納爾特保溫節能材料有限公司（以下簡稱“納爾特保溫”）
7
注冊地址：北京市通州區馬駒橋中關村科技園區通州園金橋科技產業基地景盛南二
街 12 號
法定代表人：陳永弟
注冊資本：人民幣 13800 萬元
經濟性質： 有限責任公司
經營期限：2004 年 6 月 4 日至 2024 年 6 月 3 日
注冊號：110112007014327
經營范圍：許可經營項目：復配加工納爾特膠粘劑、納爾特抹面粘接劑、ESP 保溫板；
一般經營項目：項目投資；銷售建筑涂料（水性）、水性油漆。
2、企業簡介及歷史沿革：
納爾特保溫原名北京納爾特環境技術開發有限公司，成立于 2004 年 6 月 4 日，系由
納爾特工貿有限公司（后變更名稱為納爾特集團有限公司）、張光生共同投資設立，注
冊資金 100 萬元，其中納爾特工貿有限公司出資 80 萬元，持股比例為 80%，張光生出資
20 萬元，持股比例為 20%，按照北京市工商行政管理局京工商發[2004]19 號文“關于印
發《改革市場準入制度優化經濟發展環境若干意見》的通知，以銀行出具的《交存入資
資金憑證》確認投資人繳付的貨幣出資數額，經北京市工商行政管理局批準注冊登記。
2005 年 10 月 20 日經股東會決議通過，納爾特保溫名稱變更為北京納爾特保溫節能
材料有限公司。
2006 年 10 月 25 日經股東會決議通過，納爾特保溫將注冊資本由人民幣 100 萬元變
更為 1200 萬元。新增注冊資本 1100 萬元全部由股東納爾特集團有限公司以貨幣資金投
入，并于 2006 年 10 月 27 日經北京中潤恒方會計師事務所（2006）中潤驗字 H-1-169 號
驗資報告驗證。增資后納爾特集團有限公司持股 1180 萬元，占注冊資本的 98.33%，張光
生持股 20 萬元，占注冊資本的 1.67%。
2008 年 11 月 28 日經股東會決議通過，納爾特保溫將注冊資本由人民幣 1200 萬元變
更為 7200 萬元，新增注冊資本 6000 萬元全部由股東納爾特集團有限公司以貨幣資金投
入，并于 2008 年 12 月 5 日經北京正大會計師事務所正大驗字（2008）第 B1554 號驗資
報告驗證。增資后納爾特集團有限公司持股 7180 萬元，占注冊資本的 99.72%，張光生持
股 20 萬元，占注冊資本的 0.28%。
2009 年 4 月 27 日經股東會決議通過，張光生將其持有的納爾特保溫 0.28%股份轉讓
8
給余長德，轉讓后納爾特集團有限公司持股 7180 萬元，占注冊資本的 99.72%，余長德持
股 20 萬元，占注冊資本的 0.28%。
2009 年 8 月 13 日經股東會決議通過，余長德將其持有的納爾特保溫 0.28%股份轉讓
給納爾特集團有限公司，轉讓后納爾特集團有限公司持股 7200 萬元，占注冊資本的 100%。
2009 年 9 月 10 日經股東會決議通過，納爾特保溫將注冊資本由人民幣 7200 萬元變
更為 12200 萬元，新增注冊資本 5000 萬元由新股東納爾特漆業（北京）有限公司以實物
和土地使用權投入，并于 2009 年 9 月 23 日經北京中怡和會計師事務所有限公司中怡和
驗字（2009）第 2-860 號驗資報告驗證。增資后納爾特集團有限公司持股 7200 萬元，占
注冊資本的 59.02%，納爾特漆業（北京）有限公司持股 5000 萬元，占注冊資本的 40.98%。
2009 年 10 月 20 日經股東會決議通過，納爾特集團有限公司將其持有的納爾特保溫
4.72%股份轉讓給深圳市彩虹精細化工股份有限公司，納爾特（漆業）有限公司將其持有
的納爾特保溫 40.98%股份轉讓給深圳市彩虹精細化工股份有限公司。同時，深圳市彩虹
精細化工股份有限公司以現金方式向納爾特保溫增資 1600 萬元。此次增資經北京中怡和
會計師事務所有限公司中怡和驗字（2009）第 2-934 號驗資報告驗證。此次轉讓和增資
后，納爾特集團有限公司持股 6624 萬元，占注冊資本的 48%，深圳市彩虹精細化工有限
公司持股 7176 萬元，占注冊資本的 52%。
3、截止評估基準日，被評估單位股東出資及占股比例如下：
投資方名稱出資額（萬元）持股比例
深圳市彩虹精細化工股份有限公司717652%
納爾特集團有限公司662448%
合 計13800100%
4、近年資產、損益狀況
企業 2010 年、2011 年、及 2012 年 10 月的資產狀況如下表所示：
金額單位：人民幣萬元
項目名稱2010-12-312011-12-312012-10-31
流動資產39，334，611.9553，976，550.4458，435，820.53
非流動資產116，443，441.41104，935，869.25100，464，729.65
其中：可供出售金融資產
持有至到期投資
長期股權投資7，776，261.447，776，261.447，776，261.44
9
投資性房地產
固定資產60，556，061.1755，344，309.3051，000，880.40
無形資產20，390，374.6619，970，203.8719，529，653.17
商譽
長期待攤費用20，187，499.9511，687，499。9512，000，339.95
遞延所得稅資產7，533，244.1910，157，594.6910，157，594.69
資產總計155，778，053.36158，912419.69158，900，550.18
流動負債41，901，813.0445，416，044.2453，768，995.10
非流動負債
負債總計41，901，813.0445，416，044.2453，768，995.10
凈 資 產113，876，240.32113，496，375.45105，131，556.08
損益狀況如下表所示：
金額單位：人民幣萬元
項目2010 年度2011 年度2012 年 1-10 月
營業收入6，677，195.729，606，685.724，438，391.85
減：營業成本9，408，273.0712，135，155.335，548，500.00
營業稅金及附加41，395.5312，454.30
營業利潤-22，948，338.15-11003，742.91-8，317，614.11
利潤總額-22，950，824.76-11，004，215.37-8，364，819.37
減：所得稅-5，653，819.96-2，624，350.5
凈利潤-17，297，004.80-8379，864.87-8，364，819.37
注：表中 2010 年、2011 年數據已經深圳市鵬城會計師事務所審計并出具無保留
意見審計報告，2012 年 1-10 月數據已經深圳市彩虹精細化工股份有限公司審計部審
計并出具無保留意見審計報告。
5、被評估單位長期投資概況：
納爾特保溫長期股權投資賬面值 777.63 萬元，被投資方分別為北京納爾特防火材料
有限公司、北京納爾特門窗幕墻工程有限公司和北京喜百吉裝飾工程有限公司。
10
各項長期投資具體情況如下表所示。
金額單位：人民幣元
序號被投資單位名稱投資日期持股比例（%）注冊資本賬面價值
1北京納爾特防火材料有限公司2009 年 8 月10012，000，000.007，646，261.44
2北京納爾特門窗幕墻工程有限公司2009 年 8 月10011，800，000.000
3北京喜百吉裝飾工程有限公司2009 年 8 月1001，000，000.00130，000.00
合計24，800，000.007，776，261.44
減：長期股權投資減值準備
合計24，800，000.007，776，261.44
6、執行的主要會計政策，生產經營是否存在國家政策、法規的限制或者優惠。
納爾特保溫執行《企業會計準則》和《企業會計制度》及其補充規定。主要涉及的
稅種和稅率為：增值稅 17%、營業稅 3%、城建稅稅率 5%和 3%、教育費附加 3%、其他費
1%，所得稅 25%。
7、委托方和被評估單位之間的關系
本次評估中委托方與被評估單位為產權關系，委托方持有被評估單位 52%股權。
（二）委托方以外的其他評估報告使用者
主要包括業務約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規規定的評估報
告使用者。
二、評估目的
深圳市彩虹精細化工股份有限公司擬進行股權轉讓，本次評估系為深圳市彩虹精細
化工股份有限公司擬進行股權轉讓的經濟行為提供價值參考意見。
三、評估對象和范圍
本次評估對象為納爾特保溫于評估基準日的股東全部權益。
股東全部權益賬面金額 105，131，556.08 元。公司本期增加短期借款 400 萬元，系深
圳市彩虹精細化工股份有限公司提供的 4000 萬財務資助額度項下借款，其中納爾特集團
有限公司以持有的納爾特保溫股權為質押（另有納爾特漆業（北京）有限公司以其名下
的土地和房產及其他財產作為抵押、余長福以其個人全部財產為該額度借款提供擔保）。
具體評估范圍為納爾特保溫于評估基準日的全部資產及負債，其中資產總額賬面值
15，890.06 萬元，負債總額賬面值 5，376.90 萬元，所有者權益賬面值 10，513.16 萬元。
評估前賬面值已經深圳市彩虹精細化工股份有限公司審計部審計，并出具了彩虹審字
11
[2012]010 號的無保留意見審計報告。
資產評估申報匯總表
金額單位：人民幣萬元
項目賬面價值
流動資產15，843.58
非流動資產210，046.47
其中：可供出售金融資產3
持有至到期投資4
長期股權投資5777.63
投資性房地產6
固定資產7
在建工程8
無形資產91，952.97
商 譽10
長期待攤費用111，200.03
遞延所得稅資產121，015.76
資產總計1315，890.06
流動負債145，376.90
非流動負債15-
負債總計165，376.90
凈 資 產1710，513.16
其中價值較大實物資產情況及特點：
價值較大的實物資產主要為房屋建筑物、機器設備和土地使用權。
（一） 房屋建筑物
房屋建筑物主要包括納爾特產業園區的 2 號、4 號、5 號廠房、鍋爐房及變電室、11
號宿舍樓和門衛室等，總建筑面積 47，789.67 平方米。其中， 號廠房建筑面積 15，846.16
平方米、4 號廠房建筑面積 8，217.05 平方米、5 號廠房建筑面積 17，815.04 平方米、鍋
爐房及變電室建筑面積 938.66 平方米、宿舍樓建筑面積 4，937.76 平方米、門衛室建筑
面積 35 平方米。均建成于 2006 年 8 月，正常使用。
（二） 機器設備
主要包括機械設備、車輛、電子設備和其他設備。
1、機器設備
12
機器設備 268 項，賬面原值 32，456，222.73 元，賬面凈值 20，795，066.92 元。主要
為一條一體化的保溫、涂料、防火涂料自動化生產線、兩套干粉加工設備、高速分散機
及配套設備、成品儲存罐、檢測設備等。設備正常使用；
2、運輸車輛
車輛共 9 輛，賬面原值 1，587，000.00 元，賬面凈值 815，124.89 元。包括各類轎車、
客車等；
3、電子設備
電子設備共 28 項，賬面原值 137，811.82 元，賬面凈值 65，660.85 元。包括電腦、
打印機、辦公家具等等。
機器設備存放于公司廠區內，其中涂料生產線存放于租賃的納爾特園區三號廠房內。
正常使用。賬面原值包含購置價、運雜費、安裝費；車輛賬面原值包含購置價、相關稅
費、手續費。電子設備存放在公司各部門，賬面原值主要包含購置價。
（三）土地使用權
土地使用權為納爾特產業園區的東區用地，位于北京市通州區馬駒橋鎮金橋科技產
業基地，土地面積 52，677.79平方米，工業用途，土地使用權類型為出讓，終止日期
為 2056 年 2 月 7 日。宗地開發程度達到宗地外“六通一平”（通路、給水、排水、電力、
通訊、燃力，場地平整），地上建有工業廠房、配套宿舍等。
本次評估對象和范圍與經濟行為所涉及的對象與范圍一致。
具體評估范圍以被評估單位提供的資產評估申報表為準。
四、價值類型及其定義
本次評估是在持續經營假設前提下評估納爾特保溫股東全部權益在基準日的市場價
值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估
對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本項目資產評估基準日為 2012 年 10 月 31 日。評估基準日系由委托方確定，確定的
理由是評估基準日與評估目的實現日比較接近，本次評估以評估基準日有效的價格標準
為取價標準。
13
六、評估依據
本次資產評估工作中所遵循的法規依據、具體行為依據、產權依據和取價依據包括：
（一）主要法律法規
1、國務院 1991 年第 91 號令頒發的《國有資產評估管理辦法》；
2、原國家國有資產管理局國資發[1992]第 36 號公布的《國有資產評估管理辦法施
行細則》；
3、《中華人民共和國公司法》(2006 年 1 月 1 日施行)；
4、《企業會計準則》；
5、《中華人民共和國企業所得稅法》（自 2008 年 1 月 1 日起施行）；
6、其他與資產評估有關的法律法規。
（二）準則依據
1、資產評估準則——基本準則；
2、資產評估職業道德準則——基本準則；
3、資產評估準則——評估報告；
4、資產評估準則——評估程序；
5、資產評估準則——業務約定書；
6、資產評估準則——工作底稿；
7、資產評估準則——機器設備；
8、資產評估準則——企業價值；
9、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見（試行）》。
（三）行為依據
深圳市彩虹精細化工股份有限公司與納爾特保溫簽訂的《資產評估業務約定書》。
（四）產權證明文件、重大合同協議
1、營業執照、稅務登記證、企業章程、驗資報告等；
2、房屋所有權證、土地使用權證、車輛行駛證；
3、重要設備購買合同；
4、其他產權證明文件。
（五）采用的取價標準
1、《2012 年機電產品報價手冊》（中國機械工業出版社）；
14
2、財政部關于印發《基本建設財務管理規定》的通知(財建[2002]394 號)；
3、國家計委、建設部關于發布《工程勘察設計收費管理規定》的通知(計價格[2002]10
號)；
4、國家計委辦公廳、建設部辦公廳《關于工程勘察設計收費管理規定有關問題的補
充通知》(計辦價格[2002]1153 號)；
5、國家發展改革委、建設部關于印發《建設工程監理與相關服務收費管理規定》的
通知(發改價格[2007 ]670 號)；
6、國家發展和改革委員會發布的《招標代理服務收費管理暫行辦法》(計價格
[2002]1980 號)；
7、《資產評估常用數據與參數手冊》；
8、中華人民共和國國家標準房地產估價規范（GB/T50291 一 1999）；
9、城鎮土地估價規程（GB/T18508-2001）；
10、關于發布《汽車報廢標準》的通知(國經貿經〔1997〕456 號)；
11、國經貿資源[2000]1202 號《關于調整汽車報廢標準若干規定的通知》。
（六）參考資料及其他
1、評估基準日資產評估明細表；
2、企業提交的財務會計經營資料；
3、國家國庫券利率、銀行貸款利率等價格資料；
4、統計部門資料；
5、設備詢價的相關網站或圖書；
6、其他與評估有關的資料等。
七、評估方法
(一)評估方法介紹
資產評估通常有三種方法，即資產基礎法、市場法和收益法。
1、資產基礎法也稱成本法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定
評估對象價值的評估思路。
2、市場法是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、
證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路。市場法中常用的兩種方法
是參考企業比較法和并購案例比較法。
15
3、收益法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估
思路。收益法雖沒有直接利用現實市場上的參照物來說明評估對象的現行公平市場價值，
但它是從決定資產現行市場價值的基本依據－資產的預期獲利能力的角度評價資產，符
合對資產的基本定義。
(二)評估方法選擇
1、對于市場法的應用分析
市場法是以現實市場上的參照物來評價評估對象的現行公平市場價值，它具有評估
角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數據直接取材于市場、評估結果說服力強的
特點。但由于目前缺乏一個充分發展、活躍的資本市場，缺少與評估對象相似的三個以
上的參考企業，故本次評估不采納市場法。
2、對于收益法的應用分析
由于納爾特保溫自 2009 年 8 月重組至評估基準日，生產能力達不到設計產能，近幾
年納爾特保溫及其三個全資子公司經營一直處于虧損狀態，對于公司未來的生產經營及
收益狀況尚無法做出客觀合理的預測。因此，本次評估不宜采用收益法。
3、對于資產基礎法的應用分析
對于有形資產而言，資產基礎法以賬面值為基礎，只要賬面值記錄準確，使用資產
基礎法進行評估相對容易準確，由于資產基礎法是以資產負債表為基礎，從資產成本的
角度出發，以各單項資產及負債的市場價值替代其歷史成本，并在各單項資產評估值加
和的基礎上扣減負債評估值，從而得到企業凈資產的價值。在一般情況下，不宜單獨運
用資產基礎法評估持續經營前提下的企業價值。
評估人員通過對企業財務狀況、持續經營能力、發展前景及評估目的等進行綜合分
析后，最終確定采用資產基礎法作為本項目的評估方法。
(三)對于資產基礎法的介紹
1、流動資產和其他資產的評估方法
（1）貨幣資金包括現金、銀行存款和其他貨幣資金。對于庫存現金進行盤點、依據
盤點結果對評估基準日現金數額進行倒軋核對；對銀行存款進行函證，檢查銀行對賬單
和銀行存款余額調節表。貨幣資金經核對無誤后，以經核實后的賬面價值確認評估價值。
（2）各種應收款項在核實無誤的基礎上，根據每筆款項可能收回的數額確定評估值；
各種預付賬款在核實無誤的基礎上，根據所能收回的相應貨物形成資產或權利的價值確
16
定評估值。
（3）存貨
對外購存貨，包括原材料等，根據清查核實后的數量乘以現行市場購買價，再加上
合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其他合理費用，得出各項資產的評估值 ；
產成品一般以其完全成本為基礎，根據其產品銷售市場情況的好壞決定是否加上適
當的利潤，或是要低于成本，確定評估值。在產品，為加工成本費用，其賬面值基本可
以體現在產品的現時價值，故以核實后的賬面值為評估值。發出商品根據銷售方式、銷
售合同并考慮貨款回收風險，確定評估值。
2、非流動資產的評估方法
（1）長期投資的評估
對于其他長期投資，采用資產基礎法對被投資企業進行整體評估，再按被評估單位
所占權益比例計算長期投資評估值。
納入本次評估范圍的長期投資共 3 項，各項長期投資如下表所示。
金額單位：人民幣元
序號被投資單位名稱投資日期持股比例（%）注冊資本賬面價值
1北京納爾特防火材料有限公司2009 年 8 月10012，000，000.007，646，261.44
2北京納爾特門窗幕墻工程有限公司2009 年 8 月10011，800，000.000
3北京喜百吉裝飾工程有限公司2009 年 8 月1001，000，000.00130，000.00
合計24，800，000.007，776，261.44
減：長期股權投資減值準備
合計24，800，000.007，776，261.44
本次評估對以上 3 個被投資企業采用資產基礎法進行了整體評估，在評估中遵循的
評估原則、采用的評估方法、各項資產及負債資產基礎法的評估過程均與母公司納爾特
保溫相同（即同一標準、同一尺度）。
長期投資評估值＝被投資單位凈資產評估值×投資比例
（2）房屋建筑物的評估
房產的建筑面積、建筑結構、購建日期均以資產占有方提供的相關產權證明材料為
依據。
對房屋建筑物評估采用重置成本法。具體公式如下：
評估值=重置全價×綜合成新率
17
① 重置全價的確定
重置全價=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本+投資利潤
房屋建筑物的重置全價視具體情況，主要以重編預算法、預決算調整法、類比法等，
按國家有關文件，調整計算建安綜合造價、前期及其它費用、資金成本等，確定重置價
值。
②綜合成新率的確定
綜合成新率=勘查成新率×60%+理論成新率×40%
其中：
理論成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%
現場勘查成新率：
對主要建筑物逐項查閱各類建筑物的竣工資料，了解其歷年來的維修、管理情況，
并經現場調查后，分別對建筑物的結構、裝修、設備三部分進行打分，填寫成新率的現
場調查表，逐一算出這些建筑物的調查成新率。
③評估值的計算
評估值=重置全價×綜合成新率
（3）機器設備的評估
根據企業提供的機器設備明細清單，進行了核對，做到賬表相符，同時通過對有關
的合同、法律權屬證明及會計憑證審查核實。在此基礎上，由工程技術人員對設備進行
了必要的現場調查和核實。
對機器設備評估采用成本法。具體公式如下：
評估值＝重置全價×成新率
①重置價值的確定
根據納入本次評估范圍的設備種類，在進行評定估算，針對設備不同的情況，分別
采用不同的方法確定重置全價，具體情況如下：
●機器設備
按現行市場價確定設備的購置價格；確定設備的購置價格后，根據設備的具體情況
考慮相關的運雜費、安裝調試費、其他必要合理的費用和資金成本等，以確定設備的重
置價值。
計算公式如下：
18
重置價值=設備購置價+運雜費+安裝調試費+資金成本+其他費用
對于購置的小型設備，不需要安裝的設備。
重置全價＝設備購置價＋運雜費
●電子辦公設備
由于價值量小，一般為日常辦公使用的設備，運雜、安裝費用均包含在購置價中，
以市場價值確定重置全價。
●運輸設備
按照基準日市場上的車輛購置價，加上車輛購置費、牌照費等費用構成重置全價。
②設備成新率的確定；
依據國家有關的經濟技術、財稅等政策，以調查核實的各類機器設備的使用壽命，
以現場勘察所掌握的設備實際技術狀況、原始制造質量、使用情況為基礎，結合行業特
點及有關功能性貶值、經濟性貶值等因素，綜合確定成新率。
具體確定如下：
● 對大型、關鍵設備，通過現場勘察，了解其工作環境，現有技術狀況，近期技術
資料，有關修理記錄和運行記錄等 資料作為現場勘察技術狀況評分值(滿分為 100)，該
項權重 60%；再結合其理論(經濟壽命)成新率，該項權重 40%，由二項綜合確定成新率；
●對一般小型設備，根據設備的工作環境，現有技術狀況，結合其經濟壽命年限來
確定其綜合成新率。
● 對于電子辦公設備和儀器儀表
電子辦公設備和儀器儀表通過對設備使用狀況的現場勘察，用年限法確定其綜合成
新率。
●對車輛綜合成新率的確定
按照國家有關部委規定的《汽車報廢標準》及《關于調整汽車報廢標準若干規定的
通知》。本次評估采用已使用年限和已行駛里程分別計算理論成新率，依據孰低原則確
定理論成新率。并結合現場勘察車輛的外觀、結構是否有損壞，主發動機是否正常，電
路是否通暢，制動性能是否可靠，是否達到尾氣排放標準等指標確定車輛技術鑒定成新
率。最后根據理論成新率和勘查成新率確定綜合成新率。
使用年限法計算的成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
行駛里程法計算的成新率=尚可行駛里程/(已行駛里程+尚可行駛里程)×100%
19
設備綜合成新率計算公式如下：
η=η1×40%+η2×60%
其中：η1：為理論成新率
η2：為現場勘察成新率
η：為綜合成新率
式中理論成新率根據該項設備的經濟壽命年限，以及已使用年限確定，其具體計算
公式如下：
理論成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%。（車輛為行駛里程
法成新率與使用年限法成新率孰低確定）
勘查成新率：在現場工作階段評估人員通過現場觀測，并向操作人員了解設備現時
技術性能狀況。根據對設備的現場調查，結合設備的使用時間，實際技術狀態、負荷程
度、原始制造質量等有關情況，綜合分析估測設備的成新率。
對超期服役的設備以現場勘察成新率確定綜合成新率，如能發揮其功能，其成新率
不低于 15%。
③評估值的計算
評估值=重置全價×綜合成新率。
（4）無形資產-土地使用權的評估
評估人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據待估宗地的特點及
土地開發狀況，土地使用權采用市場法進行評估。
市場法系指在市場上選擇若干相同或近似的資產作參照物，針對影響資產價值的各
項因素，將被評估資產分別與參照物逐個進行價格差異的比較調整，再綜合分析各項調
整結果，確定被評估資產的評估值的一種評估方法。
基本公式：
估價對象比準價格=比較實例交易價格×交易情況修正系數×交易期日修正系數×
區域因素修正系數×個別因素修正系數×容積率修正系數×使用年期修正系數
3、負債的評估方法
各類負債在清查核實的基礎上，根據評估目的實現后的被評估企業實際需要承擔的
負債項目及金額確定評估值。對于負債中并非實際需要承擔的負債項目，按零值計算。
20
八、評估程序實施過程及情況
根據國家有關部門關于資產評估的規定和會計核算的一般原則，按照我公司與委托
方簽訂的資產評估業務約定書，我公司評估人員已實施了對被評估單位提供的法律性文
件與會計記錄以及相關資料的驗證審核，對資產的實地察看與核對，并取得了相關的產
權證明文件，進行了必要的市場調查和交易價格的比較，以及我們認為有必要實施的其
他資產評估程序。資產評估的詳細過程如下：
（一）評估準備階段
1、接受委托方的委托后，我公司即確定了有關的資產評估人員并與委托方及被評估
單位相關工作人員就本項目的評估目的、評估基準日、評估范圍、委托評估主要資產的
特點等影響資產評估計劃的問題進行了認真的討論。
2、根據委估資產的具體特點，制定評估綜合計劃和程序計劃，確定重要的評估對象、
評估程序及主要評估方法。
3、根據委托評估資產特點將評估人員分為流動資產評估組、設備評估組、房產評估
組，各小組分別負責對被評估單位申報的資產進行清查和評估。
本階段的工作時間為 2012 年 11 月 1 日～11 月 2 日。
（二）資產清查階段
1、資產評估申報明細表的填報
根據委托評估資產特點，有針對性地指導被評估單位進行資產清查和填報資產評估
申報明細表。
2、評估對象真實性和合法性的查證
根據被評估單位提供的資產評估申報明細表，評估人員到實物存放現場逐項進行清
查和核實，以確定其客觀存在；查閱、收集委估資產的權屬證明文件，包括房屋所有權
證、土地使用權證、車輛行駛證、合同、發票等資料；
3、賬面價值構成的調查
根據被評估單位的資產特點，查閱企業有關會計憑證和會計賬簿及決算資料，了解
企業申報評估的資產價值構成情況。
4、評估資料的收集
向被評估單位提交與本次評估相關的資料清單，指導企業進行資料收集和準備。
5、深入了解企業的生產、管理和經營情況，如：人力配備、管理體制和管理方針、
21
財務計劃和經營計劃等；對企業以前年度的財務資料進行分析，并對經營狀況及發展計
劃進行分析。
本階段的工作時間為 2012 年 11 月 2 日～11 月 10 日。
（三）評定估算階段
1、各專業組評估人員在被評估單位專業技術人員的配合下，分別到實物存放現場對
各項實物資產進行勘察和清點，具體情況如下：
評估人員在企業有關人員的配合下，對實物資產進行現場勘查，并查閱其相關的運
行記錄，填寫重點房屋、設備現場鑒定作業表，與企業房屋、設備管理人員和工程技術
人員進行交流，了解房屋、設備管理制度、維修制度以及利用狀況。在充分調查和了解
的基礎上，結合所收集的資料進行綜合分析，確定實物資產的成新率。
2、各專業組評估人員分別進行市場調查，廣泛收集與評估對象有關的市場交易價格
信息，對所收集信息資料進行歸類整理和全面分析。
3、評估小組分資產類別對各項資產進行分析、計算和評估，擬定各分項評估說明，
然后將分項評估結果進行匯總，得出初步評估結果。
4、根據初步評估結果，聽取專家意見，確認無重評、漏評事項，分析意見，修改完
善。
本階段的工作時間為 2012 年 11 月 11 日～11 月 15 日。
（四）評估匯總、提交報告階段
將各專業組對各個評估對象的評估結果匯總，組織有關人員對評估結果進行分析，
合理確定評估結論。
按照我公司資產評估規范化要求，組織各專業組成員編制相關資產的評估技術說明。
評估結果、資產評估報告、評估技術說明按我公司規定程序在項目負責人審核的基礎上
進行三級復核，即項目負責人將審核后的工作底稿、資產評估報告、評估技術說明和評
估明細表提交項目部門負責人進行初步審核，根據初步審核意見進行修改后再提交質量
監管部審核，再根據質量監管部反饋的意見進行進一步的修訂，修訂后提交總經理簽發。
最后出具正式報告并提交委托方。
本階段的工作時間為 2012 年 11 月 16 日～11 月 21 日。
九、評估假設
(一)基本假設
22
1、公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件，以及資產在這樣的
市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場是指充分發達與完善的市場
條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是
平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、
理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的。
2、資產持續使用假設：資產持續使用假設是指評估時，被評估單位的資產按照評估
基準日正在使用的用途、使用方式、使用頻度、使用環境、資產規模等情況繼續使用。
在持續使用假設條件下，沒有考慮資產用途轉換或者最佳利用條件，其評估結果的使用
范圍受到限制。
3、企業持續經營假設：是將企業整體資產作為被評估單位而做出的評估假定。即企
業作為經營主體，在所處的外部環境下，按照經營目標，持續經營下去。企業經營者負
責并有能力擔當責任；企業合法經營，并能夠獲取適當利潤，以維持持續經營能力。
4、企業所遵循的我國現行法律、法規和制度以及企業所在地的社會經濟環境無重大
變動；
5、企業各項經營業務所涉及的國家和地區目前的政治、法律、經濟政策（如財稅政
策）無重大改變；
6、企業的勞務價格在正常范圍內波動；
7、企業經營所涉及的信貸利率、匯率在正常范圍內波動；
8、企業的經濟運作不會受到諸如交通運輸、水電、通訊的嚴重短缺或成本劇烈
變動的不利影響；
9、無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。
(二)一般假設
1、國家對被評估單位所處行業的有關法律法規和政策在預期無重大變化；
2、社會經濟環境及經濟發展除社會公眾已知變化外，在預期無其他重大變化；
3、國家現行銀行信貸利率、外匯匯率的變動能保持在合理范圍內；
4、國家目前的稅收制度除社會公眾已知變化外，無其他重大變化；
5、無其他人力不可抗拒及不可預測因素的重大不利影響；
6、被評估單位公司會計政策與核算方法基準日后無重大變化；
7、本次評估測算各項參數取值均未考慮通貨膨脹因素，價格均為不變價；
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8、公司的經營模式沒有發生重大變化。
（三）特別假設
1、對于本次評估報告中被評估資產的法律描述或法律事項（包括其權屬或負擔性限
制），納爾特保溫按準則要求進行一般性的調查。除在工作報告中已有揭示以外，假定
評估過程中所評資產的權屬為良好的和可在市場上進行交易的；同時也不涉及任何留置
權、地役權，沒有受侵犯或無其他負擔性限制的。
2、對于本評估報告中全部或部分價值評估結論所依據而由委托方及其他各方提供的
信息資料，納爾特保溫只是按照評估程序進行了獨立審查。但對這些信息資料的真實性、
準確性不做任何保證。
3、對于本評估報告中價值估算所依據的資產使用方所需由有關地方、國家政府機構、
私人組織或團體簽發的一切執照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權文件假
定已經或可以隨時獲得或更新。
4、我們對價值的估算是根據評估基準日本地貨幣購買力作出的。
5、假設納爾特保溫對所有有關的資產所做的一切改良是遵守所有相關法律條款和有
關上級主管機構在其他法律、規劃或工程方面的規定的。
6、本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已
在我們與被評估單位之間充分揭示的前提下做出的。
十、評估結論
此次評估采用資產基礎法。根據以上評估工作，得出如下評估結論：
在評估基準日 2012 年 10 月 31 日資產總額賬面值 15，890.06 萬元，評估值
22，552.30 萬元，評估增值 6，662.24 萬元，增值率 41.93%；
負債總額賬面值 5，376.90 萬元，評估值 5，376.90 萬元，評估值與賬面值無差
異；
凈資產賬面值 10，513.16 萬元，評估值 17，175.40 萬元，評估增值 6，662.24 萬
元，增值率 63.37%。
評估結論詳細情況見資產評估結果匯總表及評估明細表。
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資產評估結果匯總表
評估基準日：2012 年 9 月 30 日
被評估單位：納爾特保溫金額單位：人民幣萬元
賬面價值評估價值增減值增值率％
項目
ABC=B-AD=C/A×100
流動資產15，843.585，778.55-65.03-1.11
非流動資產210，046.4716，773.756，727.2866.96
其中：可供出售金融資產3
持有至到期投資4
長期股權投資5777.63634.81-142.82-18.37
投資性房地產6
固定資產75，100.099，752.014，651.9291.21
在建工程8
無形資產91，952.974，177.052，224.08113.88
商譽10
長期待攤費用111，200.031，200.03--
遞延所得稅資產121，015.761，009.84-5.92-0.58
資產總計1315，890.0622，552.306，662.2441.93
流動負債145，376.905，376.90--
非流動負債15----
負債總計165，376.905，376.90--
凈 資 產1710，513.1617，175.406，662.2463.37
納爾特保溫股東全部權益評估價值為 17，175.40 萬元，人民幣大寫金額為：壹億柒
仟壹佰柒拾伍萬肆仟元整。
十一、特別事項說明
以下事項并非納爾特保溫注冊評估師執業水平和能力所能評定和估算，但該事項確
實可能影響評估結論，本評估報告使用者對此應特別引起注意：
(一)對企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在委托時未作特殊說明而評估
人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。
(二)由委托方和被評估單位提供的與評估相關的經濟行為文件、營業執照、產權證
明文件、財務報表、會計憑證、資產明細及其他有關資料是編制本報告的基礎。委托方
及被評估單位和相關當事人應對所提供的以上評估原始資料的真實性、合法性和完整性
承擔責任。納爾特保溫對委托方及被評估單位提供的有關經濟行為文件、營業執照、產
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權證明文件、會計憑證等資料進行了獨立審查，但不對上述資料的真實性負責。
(三)本評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行
價格。本報告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮
國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述
條件以及評估中遵循的持續經營原則等發生變化時，評估結果一般會失效。
(四)我們未考慮本次申報評估資產出售尚應承擔的費用和稅項等可能影響其價值的
因素，我們也未對各類資產的重估增、減值額作任何納稅考慮。
(五)遵守相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象價值進行估算并發表專業意
見，是注冊資產評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、
完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任；評估結論不應當被認為是對
評估對象可實現價格的保證。
(六)評估基準日后若資產數量發生變化，應根據原評估方法對資產額進行相應調整；
若資產價格標準發生變化，并對資產評估值產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機
構重新確定評估值。
(七) 本次評估未考慮控股權和少數股權等因素產生的溢價或者折價，以及流動性對
評估對象價值的影響。
（八）2009 年 9 月，納爾特漆業（北京）有限公司將納爾特產業園區東區的土地（總
面積 52，677.79 平方米）及地上建筑物（共計 3 棟廠房、1 棟員工宿舍及相應的配套設施
計建筑面積 47，754.67 平方米）作價人民幣 5，347 萬元投資到北京納爾特保溫節能材料
有限公司。上述投資入股的資產中： 納爾特漆業（北京）有限公司將納爾特產業園區東
區地上建筑物（共計 3 棟廠房、1 棟員工宿舍及相應的配套設施）作價人民幣 3，345 萬元
投資到北京納爾特保溫節能材料有限公司，是經北京中誠銘資產評估有限責任公司評估
和北京中怡會計師事務所有限公司驗資的。
上述土地及地上建筑物中所涉及的配套設施包括，門衛室、圍墻、東區室外工程（包
含化糞池、雨水池、給排水、電氣、采暖、道路 、人行道等）、園區綠化、東區消防系
統、鍋爐設施及施工、東區弱電系統、東區高壓配電、供電設施安裝、東區線纜等（詳
見房屋建筑物評估明細表序號 8-15 號）。
該部分資產是與土地及房屋建筑物一起打包投資到納爾特保溫的，至本次評估基準
日的賬面原值合計為 34，356，879.00 元，賬面凈值為 29，325，027.74 元。
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據評估人員現場勘察，上述資產可見部分實物存在而且處于正常使用狀態。根據被
評估單位出具的說明，本次評估中，這些配套設施的原始資料如圖紙、施工合同、安裝
合同、工程結算資料、付款證明等均保存在納爾特漆.
